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玩三公大吃小的技巧(www.eth108.vip):开盘去化率领跑23城 福州10月新房成交量仍环比下降

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每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺

11月16日,国家统计局发布数据显示,10月福州新房销售价格指数环比下降0.5个百分点,同比跌幅达2.1%。这已是福州新房价格指数环比连续3个月下跌。

但正如硬币的两面,近几月福州新房销售回升明显,新盘去化加速。据克尔瑞统计,福州7~10月项目开盘平均去化率分别为36%、33%、67%和82%,回升惊人。其中,10月福州开盘去化率高居全国23个重点城市首位。

虽然10月份福州新盘去化数据不错,但实际成交数据却下跌明显。据福州房地产网数据,10月福州五区新房网签成交套数为1862套,环比9月下跌约14.43%。另据诸葛找房数据,10月福州新建商品房成交2454套,环比下降18.8%。

福州当地某房企郑经理11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,当前福州200多个楼盘在售,竞争激烈,开发商各种营销组合拳层出不穷。“下半年很大一部分销量是用低价吸引刚需入手,今年各个项目价格都有调价,会带动去化。”

高去化率VS低成交量

新盘去化率超过八成,为何成交量却环比下跌?

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪在11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,福州新房销售去化相对领先,一方面有其省会属性加持,凭借产业结构、地理位置等优势,使得购房需求相对稳定;另一方面,政策端持续释放改善信号,涉及下调房贷利率、降首付以及放松落户限制等多方面,既积极引入部分购房群体,同时信贷环境宽松促进住房需求进一步释放,进而带动楼市成交。除此之外,去化处于较高位也可能与供应规模偏低有关。

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以9月为例,福州市场纾困政策有增无减,虽然一定程度上降低了购房者观望情绪,同时提振了市场信心,但在开盘方面,房企推盘积极性依旧低落,五区仅2个项目开盘加推,共推售226套,整体去化率69%。

福州五区普通住宅供求量双双走高,供求环比上涨45.59%,成交环比上涨43.83%,成交均价稳中微降。五区总认购量环比暴涨82%。按照克而瑞监测的热度指数来看,9月福州楼市由“冰封期”转向“平淡期”,为近9个月的首个回暖阶段。 记者注意到,在7月份之前,福州新盘项目的开盘去化率小于10%还被业内认为是常态。根据乐居大数据中心数据,截至今年6月30日,2022年福州五区+闽侯共开盘13次,开盘次数较2021年上半年,同比下降约72%,总供应约2196套房源(住宅),同比下降约74%,楼市降温明显。

为了能够快速销售回款,下半年来各大开发商近乎拿出了最大诚意,某大型连锁中介黄经理告诉记者,其所代理项目,央企现房,都能做到首付两成,仅需20万元左右就能搞定地铁口的准现房。

克而瑞地产研究认为,10月福州新盘去化率涨幅显著,主要因房企推盘积极性较低,单个热销盘结构性拉升整体去化率,但实际调研来看,客户观望情绪依旧浓厚,后期去化依旧不容乐观,11月“筑底”行情延续。

新房价格同环比连续下跌

10月21日,福州的保利锦上开盘,备案均价36096元/平方米。据福州房产知事,当天该项目34套房源共售出28套,去化率82%,一次性九六折,折后价34652元;按揭九九折,折后价35735元,认筹总价减2万元,没有捆绑也没有加价,还实施了不同程度的优惠方案,依靠3.5万元/平方米左右的定价完成了高去化。

“不需要转变客户对行业的看法,只需要比竞品多获得一些信任,就有可能获胜。”福州市房地产业协会认为,越是行情不好,越考验项目的内功,与其把关注度全部放在获客上,不如先把案场的转化率提高,再去发力获客。

易居研究院智库中心研究总监严跃进11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,整个福建省房地产市场表现都是偏弱的,所以福州的去库存方面的数据会略好。但在房价指数方面可以看出,其房价指数是比较弱的。这也不矛盾,说明去库存略好,但是价格方面暂时还不会强势起来。

国家统计局最新数据显示,10月福州新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.5%,连续第三个月下跌,但跌幅相较之前一个月有所收缩;同比来看,福州新房价格同比已连跌半年,10月同比下跌2.1%。

“去化数据走高除受政策利好的带动外,也可能与房企加大促销力度有关,‘以价换量’现象增多,因此整体房价水平被拉低。”关荣雪认为,当下福州新房整体呈现平稳走势,同时受到疫情等方面的困扰,修复进程较为缓慢,处于持续筑底阶段,预计随着市场信心逐步回升,购房需求进一步释放,成交端仍有上升空间。

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